Zakup mieszkania jest niewątpliwie jedną z najważniejszych inwestycji w życiu. Niezależnie od tego czy mieszkanie kupujemy dla swoich pociech, w celach zarobkowo-lokacyjnych pod wynajem, zawsze jest to bardzo dobra inwestycja. Jednak trzeba być przygotowanym na to, że niektóre inwestycje mają to do siebie, że można na nich nie tylko zarobić, ale też stracić, i to nierzadko w sposób bardzo dotkliwy. Jako stratę można już zakwalifikować sam fakt przepłacenia za lokum, przez co należy rozumieć akceptację ceny przewyższającej realną wartość nieruchomości obecnie i w przyszłości. Na co więc zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera?
LOKALIZACJA
O lokalizacji możemy powiedzieć, że jest jednym z najważniejszych czynników decydujących o wyborze mieszkania. Lokalizacja mieszkania praktycznie decyduje o wszystkim, z bieżącą ceną lokum i jej perspektywach wzrostu/spadku w czasie na czele. Dobrze jest więc zrobić dokładną analizę otoczenia np. czy dojazd do pracy nie zajmie nam zbyt dużo czasu, czy też zwrócić uwagę na komunikację miejską i oddalenie mieszkania od przystanków. Może się to okazać znaczące nawet dla osób zwykle poruszających się samochodem. W sytuacji, kiedy mamy lub planujemy dzieci, istotne jest także usytuowanie przedszkoli i szkół w pobliżu. Najlepiej, gdyby można było odprowadzić dziecko pieszo do placówki oświatowej, a gdy będzie nieco starsze, żeby mogło samo bez problemu tam dotrzeć.
Na pewno otoczenie jest bardzo istotne, ponieważ jedni cenią sobie ciszę i kontakt z przyrodą, inni natomiast wolą bliskość kluczowych punktów miasta i łatwy dostęp do rozrywki i wydarzeń kulturalnych. Ale nic straconego, ponieważ niekiedy można pogodzić jedno z drugim. Skup nieruchomości cała polska Dzieje się tak, gdyż współczesne osiedla budowane są przez deweloperów na obszarach nieco oddalonych od centrum, ale jednocześnie dających możliwość szybkiego dojazdu. Warto zwrócić uwagę na to, aby w pobliżu wybranej przez nas nieruchomości znajdował się skrawek zieleni i, co ma duże znaczenie dla rodzin z dziećmi, dobrze wyposażony plac zabaw. Ważny jest również dostęp do sklepów i punktów usługowych.
NIE PODPISUJ UMOWY PRZED SPRAWDZENIEM DEWELOPERA
Decyzja o kupnie mieszkania z rynku pierwotnego zazwyczaj oznacza skorzystanie z usług deweloperów. Dlatego przyjrzyjmy się dokładniej deweloperowi, zanim skorzystamy z jego usług.
Na początek warto przyjrzeć się wcześniejszym inwestycjom, które wybrany przez nas deweloper przygotował. Dowiedzmy się, czy wszystko zostało ukończone terminowo, czy nie było doniesień o wadach technicznych budynków, czy infrastruktura spełnia oczekiwania mieszkańców itp. Najbardziej miarodajne będą starsze budynki, gdyż ewentualne wady i problemy nieraz wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie.
Kierując się aktualnym ustawodawstwem, deweloper ma obowiązek przygotować prospekt informacyjny i przedstawić nam go na żądanie. W dokumencie tym znajdziemy takie informacje jak: dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie, informacje dotyczące przedsięwzięcia i samej nieruchomości (status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje w promieniu 1 km, zezwolenia, termin ukończenia inwestycji i przeniesienia własności, finansowanie budowy), a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Bardzo ważne jest to, aby zawartość prospektu była zgodna z zawartością umowy deweloperskiej. Jeśli mają zostać wprowadzone zmiany, deweloper powinien je wskazać, byśmy mieli możliwość ich zaakceptowania bądź odrzucenia.
Często nabywcy mieszkać zadają sobie pytanie: Co w sytuacji, kiedy deweloper zbankrutuje, zanim prace budowlane zostaną zakończone, a klienci zostaną bez mieszkań, za to z kredytami? Bez obawy! Odkąd obowiązuje ustawa deweloperska, prawa kupujących są lepiej chronione. Obecnie pieniądze wpłacane przez kupującego trafiają na osobny rachunek powierniczy, którym zarządza bank. Warunek ten dotyczy jedynie inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 29 kwietnia 2012 r. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera. Natomiast skup mieszkań z długiem otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W sytuacji, kiedy deweloper ogłosi swoją upadłość, odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten właśnie rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów. Już od kilku lat powraca pomysł wykreślenia z ustawy otwartego rachunku powierniczego, o ile nie ma on gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Jednak propozycja ta budzi sprzeciw ze strony zarówno deweloperów, jak i niektórych prawników. Wskazują oni, że nie zdarzają się bankructwa deweloperów posiadających rachunki powiernicze, a nawet gdyby do tego doszło, nieruchomość i wpłaty klientów będą odrębną częścią masy upadłości, z której nabywcy mieliby zostać zaspokojeni.
UMOWA DEWELOPERSKA
Przede wszystkim podpisując umowę deweloperską doprowadzamy do zawarcia umowy przyrzeczonej i zabezpieczyć transakcję handlową między stronami. W umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości i przeniesienia jej prawa własności na nabywcę. Warto zwrócić uwagę na fakt, że sama umowa deweloperska nie daje jeszcze nabywcy prawa do nieruchomości, ponieważ jest to jedynie zobowiązanie do zawarcia kolejnej umowy, na mocy której nabywca takie prawo uzyska. W umowie musi się koniecznie znaleźć zapis o takim zobowiązaniu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do regulowania płatności – często za nieruchomość, która ma dopiero zostać zbudowana.
Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Może się to wydawać mniej dogodne niż inne, mniej sformalizowane rodzaje umów, ale z drugiej strony prawa kupującego są w ten sposób lepiej chronione. Sam dokument musi nosić nazwę „umowa deweloperska”. Inne nazwy, takie jak „umowa budowlana”, mogą być wykorzystywane jako wybieg, by nie sformułować umowy w sposób ściśle określony przepisami ustawy deweloperskiej.
Jeszcze przed podpisaniem umowy, należy sprawdzić rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK, który jest dostępny w internecie. Zawiera on postanowienia niekorzystne dla klientów, wybrane z konkretnych umów. Znajdując w nim fragmenty umów stosowanych przez dewelopera, z którego usług chcemy skorzystać, jest to dla nas sygnał alarmowy. Bezwzględnie powinniśmy się wstrzymać z podpisaniem umowy i negocjować jej warunki, jeśli np. zostały w niej przewidziane dotkliwe kary umowne wobec nabywcy, natomiast deweloper nie ponosi odpowiedzialności w razie niewywiązania się ze swojej części umowy. Dobrze jest skonsultować treść umowy z prawnikiem lub doradcą finansowym. Warto bowiem upewnić się, że w umowie jest zapisane wszystko, co istotne – wraz z załącznikami, które dokładnie opisują lub przedstawiają to, co mamy kupić. W umowie muszą się znaleźć dokładne informacje zarówno o budynku, jak i o naszym przyszłym lokalu – o jego stanie prawnym, standardzie wykończenia (bardziej precyzyjne niż „stan deweloperski” czy „wykończenie pod klucz”, gdyż sformułowania te można różnie rozumieć), powierzchni, liczbie pomieszczeń i ich funkcjach, a także położeniu lokalu w budynku.