Kiedy przeglądając ogłoszenia nieruchomości wybraliśmy interesujące nas mieszkanie, wówczas często pojawiają się w Twojej głowie obawy, czy to na pewno jest dobry wybór. Wiadomo, że decyzja o zakupie nieruchomości jest jedną z najpoważniejszych, z jakimi przychodzi nam się zmierzyć w życiu. Poszukując mieszkań na rynku wtórnym często skupiamy się na kwestiach takich jak: usytuowanie, układ pokoi czy cena, zupełnie zapominając o sprawdzeniu kwestii prawnych. Skup udziałów nieruchomości Zaniedbanie tych kwestii, może nas niestety kosztować dużo stresu i pieniędzy, dlatego warto zapoznać się z poniższym poradnikiem, w którym w kilku krokach wyjaśniamy, na co zwrócić szczególną uwagę.
Stan prawny mieszkania
- Odpis z ksiąg wieczystych
Najważniejszym dokumentem, który należy sprawdzić przed zakupem mieszkania jest księga wieczysta. Sprawdzenie jej pozwoli ci uniknąć przykrych konsekwencji prawnych i finansowych. Księga wieczysta to urzędowy rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, w którym znajdują się wyczerpujące informacje na temat stanu prawnego nieruchomości. Chcąc sprawdzić zawartość księgi, trzeba wystąpić o odpis bezpośrednio do sądu (uiszczając kilkadziesiąt złotych opłaty) lub za pośrednictwem strony internetowej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości (http://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do ), o ile dana nieruchomość posiada księgę wieczystą w formie elektronicznej. Dostęp do tych informacji jest jawny, może je zatem uzyskać każda osoba, która się o nie zwróci (nie tylko właściciel nieruchomości). Informacje w rejestrze uaktualniane są na bieżąco, więc jeśli właściciel dysponuje już odpisem, sprawdź, czy został on wydany stosunkowo niedawno.
- Należy sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy jest jedynym właścicielem
W dziale II odpisu z księgi wieczystej nieruchomości znajdziemy niezbędne informacje dotyczące właściciela lub właścicieli nieruchomości. W ten sposób skup nieruchomości możesz dowiedzieć się, czy sprzedający jest w rzeczywistości właścicielem mieszkania i czy mieszkanie nie posiada kilku współwłaścicieli, co często zdarza się w przypadku, gdy mieszkanie dziedziczone jest przez kilku spadkobierców. W tej sytuacji do sprzedaży niezbędna będzie zgoda wszystkich widniejących na odpisie współwłaścicieli.
- Sprawdź, czy nieruchomość nie posiada obciążeń w postaci hipoteki
Wszelkie informacje o hipotekach zawarte są w IV dziale odpisu z ksiąg wieczystych. Sprawdzając ten dział unikniesz zakupu mieszkania obciążonego kredytem byłego właściciela. Jeśli w IV dziale widnieje wzmianka o obciążeniu hipoteką, a właściciel zapewnia o tym, że spłaci dług, zadbaj o to, by do momentu podpisania umowy notarialnej z rejestru zostały usunięte wszystkie wpisy dotyczące hipoteki.
- Umowa dożywocia – sprawdź czy mieszkanie nie jest obciążone taką umową
Tego typu umowa pozwala danej osobie prawo do zajmowania lokalu do końca życia. Kupując mieszkanie obciążone umową dożywocia, może Cię spotkać przykra niespodzianka i zostaniesz zmuszony do zamieszkiwania np. z babcią byłego właściciela nieruchomości. Co ważne, dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest w żaden sposób ograniczona i do zbycia takiej nieruchomości nie jest wymagana zgoda dożywotnika. Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości.
Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej w dziale III. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. Ponadto nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem, nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
- Warto dowiedzieć się, czy w lokalu są zameldowane osoby i czy lokal nie jest przedmiotem umowy najmu
Sprawdzając te informacje, unikniesz przykrych niespodzianek w postaci niechcianych lokatorów, których niezmiernie ciężko będzie ci się pobyć (ochrona praw lokatorskich, konieczność zapewnienia innego lokum, zakaz eksmisji w okresie zimowym itp.) W dniu dokonania zakupu nieruchomości i podpisania aktu notarialnego w lokalu nie powinna być zameldowana żadna osoba. W żadnym wypadku nie możemy sugerować się zapewnieniem ustnym ze strony sprzedającego, ponieważ jest to zdecydowanie za mało. Dlatego należy żądać przedłożenia pisemnego zaświadczenia, że nikt nie jest zameldowany w kupowanym przez nas mieszkaniu..
- Zadłużenie mieszkania w spółdzielni
Niektóre nieruchomośc nie posiadają założonej księgi wieczystej. Tak może się zdarzyć na rynku wtórnym, najczęściej przy nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takiej sytuacji najlepszym i jedynym słusznym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do administracji spółdzielni z prośbą o wystawienie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. Otrzymując dokument ze spółdzielni będziemy mieć pewność, czy na danej nieruchomości nie ciąży zadłużenie lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza.
- Zwróć uwagę na to, czy kupujesz mieszkanie od osoby prowadzącej działalność gospodarczą
Jest to bardzo ważna informacja, którą należy sprawdzić przed kupnem mieszkania. Należy sprawdzić, czy na lokalu nie ciążą długi sprzedającego i chodzi tutaj o długi zabezpieczone hipoteką (które będą odnotowane w księdze wieczystej), lecz także o zobowiązania podatkowe. Nierzadko osoby, które prowadzą działalność gospodarczą, wskazują jako siedzibę swojej firmy prywatne mieszkanie lub traktują je jako środek trwały swojego przedsiębiorstwa. Niekiedy bywa, że do nabywcy, który cieszy się nowo zakupionym mieszkaniem, przychodzi wezwanie z urzędu skarbowego, ponieważ na lokalu ciążą długi. Chcąc uniknąć takich problemów, należy od sprzedającego koniecznie uzyskać zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych wydane przez Urząd Skarbowy. Zaświadczenie powinno mieć datę wydania nie wcześniejszą niż trzy dni robocze przed zawarciem aktu notarialnego. Warto także, by sprzedający okazał zaświadczenie o niezaleganiu wydane przez ZUS.
- Mieszkanie zakupione przez pośrednika
Kupując mieszkanie od pośrednika, nie można zapomnieć o dokładnym sprawdzeniu umowy pełnomocnictwa, która została zawarta przez niego z prawnym właścicielem mieszkania. Do sprzedaży nieruchomości wymaga się specjalnego pełnomocnictwa tzw. rodzajowego albo pełnomocnictwa do poszczególnych czynności. W pełnomocnictwie musi być zatem wyraźnie wskazane, że pełnomocnik jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości danego właściciela. Co więcej, pełnomocnictwo powinno obejmować takie czynności jak wymeldowania osób czy zmiany umów z dostarczycielami mediów.